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京海策略配资:1月份房企境外发债创历史新高

发布时间:2020-02-10

本月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比上升42.4%,同比下降14.3%。1月的融资水平的上涨,主要来自于境外债权融资的井喷,本月境外债权融资1099.7亿,环比上升922.4%,同比下降7.5%,由于年初房企到期债券较多造成的需求上升,以及年初房企和各机构发债额度充足的供应满足,本月房企迎来了境外发债潮,包括中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福、弘阳、大发在内的多家房企均在海外发行债券,但总体来看境外债权融资仍较于2019年初有些许下降,可能源于境外债发债条件不放松导致的下降。境内债权融资543.0亿元,环比下降40.8%,同比下降29.2%。

其中,本月企业境内外发债总量1316.6亿元,环比上升752.0%,同比下降5.5%,主要由于2019年房地产融资环境不放松,而导致的房企2019年年底融资量少,从而环比出现较大增长,另一方面,也在于年初由还债高峰带来的房企发债需求量大且集中,使得本月发债量较大。具体的融资方式来看,境外债发行量为1075.3亿元,环比上升1066%,同比上升20%,境外发债量为历年单月最大。此外,本月境内债环比上升287%至241亿元,属于过去半年以来的较高水平;其中,公司债发行量环比上升235%到118亿元,中期票据发行50亿元,环比上升400%。

本月单月融资成本8.34%,同比上升1.4个百分点,环比下降0.23个百分点。境外债券融资成本达9.20%,同比增长1.19个百分点,环比下降0.68个百分点,本月相较于2019年1月来看,在发债水平相当的情况下,房企的境外发债成本上升明显;房企境内发债成本4.5%,同比下降0.48个百分点,环比下降1.87个百分点,本月境内发债的房企较少,且大部分是大型房企境内发债,如龙湖、世茂等,他们的发债成本相对较低,从而导致本月的境内发债成本较低。

具体企业表现来看,1月发债最高的企业为中国恒大,发债总量461.2亿元,主要为恒大发行了60亿美元的境外票据,以及发行一笔45亿元人民币的公司债;此外,龙湖本月发行的两笔境外优先票据利率分别为3.38%和3.85%,且发行28亿元的公司债利率水平也较低,在4%左右。

本月房企有25笔债券到期,金额共计524.5亿元。其中,到期金额最高为中国恒大2016年1月发行的100亿元的私募债,以及其11亿美元的境外优先票据。此外,世茂房地产本月共有2笔债券到期,包含一笔境外优先票据和一笔中期票据,金额合计约62.8亿元。

提前关注到2020年2月将有10笔债券到期,金额共计200.8亿元,环比下降62%。单笔金额最高为保利发展2015年2月发行的一笔30亿元人民币的中期票据。

本月依然没有房企向港交所递交上市申请,而由于汇景控股在本月16日成功挂牌,因此截至2020年1月底,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产以及大唐地产6家,其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期,截止2020年1月底仍未更新,未来是否继续申请上市还有待观察。

在房企旗下物业管理公司方面,本月有多家房企旗下物业公司递交上市申请,包括星盛商业管理(星河地产物业)、宋都服务(宋都地产物业)、金融街物业以及烨星集团控股(鸿坤地产物业)。因此截至2020年1月底,在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司共有7家,房企分拆物业上市的热潮在2019年开始之后有越来越积极的趋势。

本月16日汇景控股正式挂牌上市,所筹净额约为13.91亿港元。从招股书来看,汇景控股在2016年、2017年及2018年的营业收入分别约为20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元,同时截至2019年9月底共拥有17个开发项目,包括建筑面积为21.16万平方米的可供销售/出租物业及124.46万平方米的在建项目。由此可见,企业目前的规模仍然较小,土地储备相对较少,预计在上市之后的发展仍然会面对较大的挑战。

新城则在本月14日宣布配售最多3.11亿股股份,占企业现有已发行股份数目的约5.27%,及经配售事项扩大后已发行股份数目的约5.01%,所得款项净额约为27.11亿港元。紧随配售事项之后,王振华及其控制法团持股比例将由71.23%降至67.67%,不会影响公司控股权,配售所得资金将用于公司长远的业务发展以及一般营运资金。

在宣布了和福晟的“世纪合作”之后,世茂在本月17日宣布将以先旧后新的方式配售1.58亿股现有股份,预计将可以获得款项净额约46.38亿港元。在配售完成之后,世茂房地产的总股本将从33.01亿股上升至34.59亿股,许荣茂及其一致行动人的持股比例将从69.646%降至66.46%,对公司控股权没有影响,所得款项净额将用于项目开发、偿还债务及一般营运资金,联想到此前世茂和福晟的合作,预计本次股权融资将会为世茂入股福晟项目提供资金。

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